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LDPD 438/2011
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香港特別行政區
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土地審裁處
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申請編號LDPD 2011年第438宗
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判 案 理 由 書
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引言
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1. 申請人以欠租及非法分租理由，要求收回有關單位及追收欠款、訟費等等。
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背景
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2. 2011年2月23日，申請人由其妹陳美鳳小姐 (“陳小姐”) 代表入稟本院，表示從2005年11月18日起至2007年11月17日，將荃灣油柑頭村54號地下 (“有關單位”) 租與答辯人，約滿後變作口頭月租租約，從2010年5月18日起每月租金加至4,800 元，但答辯人從2010年11月18日起便沒有繳交租金，另外，更違反租約將有關單位分租，因此要求收樓、追回欠款等等。
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3. 答辯人提出反對。
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首先，他質疑陳美鳳小姐沒有得到有關單位業主，即申請人陳 國強先生，授權出租、收租及入稟本案。
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單位分租是陳小姐在2008年時同意的。
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2010年12月時候，發現一名叫陳世偉的男子 (現知是申請人的姪兒) 利用有關單位借錢，事情已報警處理，另他亦在2011年1月14日入稟小額錢債審裁處，追討申請人及陳小姐從租約起計每月1,000 元“准陳世偉用地址的費用” ，合共50,000元。
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(d) 他並沒有欠租，“按金數目由7,600 元 變為3,800元，陳美鳳和業主陳國強先生欺詐本人，金錢及違反口頭約定…”。
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4. 案件安排在2011年3月28日，由葛倩兒暫委法官過堂，在與雙方代表討論案情後，葛法官指示各人在4月11日或之前存檔及派送證人陳述書、相關文件及錄音騰本。當天散庭後，雙方曾嘗試先解決交吉有關單位問題，但可惜因為退還按金等問題，結果還是要依靠法庭判決。
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5. 2011年4月11日，雙方代表均存檔其證人陳述書。
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6. 陳小姐說:
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(a) 她受兄長，即申請人，委託處理本案，並附上有關授權書。
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(b) 她從未有同意分租。
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(c) 陳世偉亦是她的姪兒，答辯人利用偷信事件藉詞不交租及入稟小額錢債審裁處要求賠償。
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(d) 現時按金仍維持7,600 元。
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7. 至於葉先生則謂:
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(a) 陳小姐一直未有出示授權書，所以不能確定其身份。
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(b) 因為偷信事件，陳小姐才迫遷答辯人。
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(c) 陳小姐曾問他表示租約中只有一個月按3,800 元，只是後來才改口說回7,600元。
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8. 2011年4月20日，本席收到葉先生來函，要求處理4項事宜，之後回覆說:
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“申請(1)至(3)，即取消陳美鳳代表資格、遞交銀行過數文件及不遞交騰本事宜，不能單方面以信件處理，它們將在2011年4月28日本案開審時，在聽取雙方意見後，再作決定。
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另外，關於申請(4)，即“申請3名證人出庭”，根據法庭記錄，台端要求發出證人傳票的申請，分別在2011年4月15日及2011年4月19日被兩位司法常務官撤銷及拒絕，如閣下不滿，須按規定的程序跟進，不得以信件處理，至於應如何跟進，敬請尋求獨立法律意見及/或自行決定。”
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9. 2011年4月28日，雙方準時出席，代表依舊，本席與大家簡單講解審訊程序及要點，包括，本案的申索不包括以租約完畢為收樓理由，偷信事件或SCTC 2097/11等事宜都不應在是次審訊中爭論，之後案件正式開審。對之前葉先生提出的事宜，本席:
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(1) 在確認有關授權書後，批准陳小姐代表資格。
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(2) 容許葉先生即日遞交銀行過數文件。
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(3) 接受葉先生不遞交騰本的要求。
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另外，關於(4)“申請3名證人出庭” 再沒有其他跟進。
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10. 案件正式開審，除陳小姐及葉先生外，申請人亦要求傳召馮碧影小姐作證，在閲讀馮小姐即場書寫的陳述書後，本席考慮到她的供詞簡短，只得半頁文件，而且內容亦不直接觸及本案爭議要點，即欠租及分租事宜，因此亦准她作證，不過，一如所料，她的口供未有對本案誰勝誰負起決定性作用，就事實爭議方面，仍是要看兩位代表的證供、證據較為法院接受。
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11. 在考慮他們兩人的證供及雙方遞交的所有文件，在多半屬實的原則下，本席接受以申請人的案情為事實的依歸。
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12. 雙方就陳小姐有否同意分租一事口供衝突最大，答辯人在反對通知書上表示早在2008年時已同意，但陳小姐否認，只說是葉先生在2011年2月初才向她透露，之後，她亦隨即表示反對及從未同意過，在這方面，以陳小姐的案情較為可取。
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一般而言，按常理, 業主大多不願意租賃物業出現二房東、三房客等情況，因為會容易產生欠租、難以收樓的問題，這點亦可從雙方簽訂的2005年11月10日的租約以印證，當中的第二條條款正是常見的不得分租、轉租限制條款。
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首兩年梗約完畢後，陳小姐說雙方關係轉為月租形式，只是在 較後時間加租至4,300 元及4,800 元，這說法除較為合理外，亦有多年交租的紀錄可以證實；反之，答辯人在反對通知書上聲稱的“往後的續約型式為每2年死約，以保障業主…”較難令人理解及接受，當然，答辯人本身沒有出庭作證亦對其指稱不利，因為他未可以嘗試解釋及接受對方的盤問。
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(c) 另外，呈堂的分租租約也有問題，申請人與答辯人只是月租關係，為何後者有權與其女朋友，即葉小姐，簽訂一份從2010年7月27日起至2012年8月26日的梗約，還有，分租租約上面註明按金個月共4,800 元，但同時文件中又出現另一2010年7月27日按金收據3,800元，本席在審訊中未有聽到任何解釋。
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13. 另外，雙方就欠租事宜亦有爭拗，陳小姐最初入稟本案時指答辯人從2010年11月18日起欠租，之後在陳述書修正為2011年10月18日起，之後，在庭上再澄清部分答辯人付租紀錄，這方面受葉先生多次批評，不過，除否認欠租外，答辯人卻沒有一個正面的說法。
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欠租其實乃簡單的事實，只要雙方耐心集齊有關資料，即付款及收款紀錄，詳細交對便可一清二楚，無須爭拗。
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本案中，葉先生一直非常不滿陳小姐多年來未有發出正式租單給答辯人，所以表示對數有困難，無疑，陳小姐不否認她已多年沒發租單給答辯人，她解釋一則後者沒有遞交入數紙，而她亦有健康問題，姑勿論申請人是否必須給予租單，他們雙方似乎已多年來習慣這樣的安排。
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本席同意葉先生說，申請人有著舉證責任，他須說服法庭在多半屬實的標準下，答辯人從何時開始欠交租金，那麼，身為答辯人又應怎樣？這點，本席認為應由他自行決定，他當然可以只讓申請人去證明有關事宜，如有關證據非常不濟，可能答辯人根本什麼也不須做，申請人亦未能達標；另外，答辯人當然亦可提交證據，即其付租紀錄，用以指出申請人資料的錯誤，這亦正是本席容許葉先生可在正式審訊日才提交銀行過數文件的原因。
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(d) 在比較雙方收租與交租的紀錄，本席認為以陳小姐的相對理想，雖然已曾經修改，但亦同時表示陳小姐有用心翻查及核對，而且每次入數都有銀行紀錄支持；相反，葉先生在庭上交出的銀行文件，沒有任何分析，而他指出陳小姐的3項錯處，又剛好為她及早發覺，經已更正。
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14. 至於按金數目的爭議，陳小姐已確認她是曾經說以為只有3,800 元，但事後她已經向葉先生道歉，並更正為7,600元，另外，葉先生其實為此事已報警多次，她亦已向警方詳細解釋，事情應已了結。在結案陳詞中，葉先生亦有對陳小姐的表現，包括按金數目、欠租數目，口供前後不一等等作出評語，認為不值相信；不過，本席卻另有看法，犯錯，人皆有之，若能坦白承認，應予尊重，而且經修正的事實，相對地也可說是較為可信，至於前後不一，以本席觀察，只是陳小姐對一些涉及法理的問題未能完全理解而已，例如，當陳小姐被盤問及為何不可分租，她指出在2005年11月15日租約相關條款，不過，在再被問及這租約是不是已經終止時，她便出現混亂的情況，其實這問題應這樣解構：雖然兩年梗約已經終止，雙方變為月租，但梗約上的其他條款，包括按金仍維持在7,600元及不可分租等等，一直仍然生效。
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15. 至於葉先生的證供，本席無意批評其真實性，不過無可否認，他是在本案後期，即2010年尾或2011年初，當偷信事件發生後才較多參與事情的發展，他本身對欠租、分租事宜的認知相對較少及/或屬傳聞證供，所以亦較陳小姐的口供難令人信服。
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16. 因此，就本案相關的事實爭議，簡單說；本席有以下裁定: 從2005年11月18日開始，申請人委託陳小姐將有關單位租給答辯人，初時尚算準租，兩年梗约完畢後，改為月租，只是在之後，數年分別加租至4,500 元及4,800元，按金維持原有7,600元；其餘條款不變，當時雙方關係大致良好，陳小姐亦對遲交租金沒多大注意或意見，雖然她沒有發出正式租單，但答辯人也沒有特別要求，其間，答辯人與蔡小姐一同居住在單位內，根本未有分租的需要或要求，所以陳小姐亦不會被問及所謂的同意，後來，蔡小姐因工傷事宜，便與答辯人簽下分租租約用來證明其支出，但申請人及陳小姐一直未被知會，再之後，發生了偷信事件、加上葉先生介入、發出終止租約通知書等等，雙方關係轉差，以致發生多番衝突。
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就欠租一事，以陳小姐修改後的計算為依歸，即答辯人一共只付了59期租金，打從2010年10月18日起開始沒有再付租金。
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(b) 申請人或陳小姐從未同意過答辯人可以分租有關單位。
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17. 不過，“未有同意分租”，在本案未能構成收樓理由，正如本席在庭上指出，根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第58條，對這等違約事宜，業主必須在提出書面警告後，租客未有在合理的時限內補救有關事情，才可以此收回單位，但在本案中，按陳小姐的說法，在知悉事宜後，她只表示反對、從未同意，卻未有作出者面要求補救，因此，技術上，不能以此收樓。
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18. 最後，雙方對於交吉單位也有爭議，關乎於什麼才是“交吉”。在這方面，不爭的事實是: 葉先生一直堅持有關單位可交回申請人，但:
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陳小姐必須出示有關授權文件；及
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陳小姐亦要即時退回7,600元按金給他，之後欠租、賠償問題應由小額錢債審裁處決定。
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19. 附帶條件的交吉是否真正的交吉? 本席認為這要視乎有關條件是否合理。細心覆看雙方一直的關係，本席認為葉先生開出的條件並不合理。
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首先，本席當然同意有關單位應交回業主或其委託的人仕，不過，在本案中，從開始簽臨時租約、正式租約、收租、商討加租等等多年一切事宜均由陳小姐代其哥哥處理，根本沒有任何事宜令人懷疑其合法的代表性，因此必須出示有關授權文件的要求未算合理。
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再者，較重要的是，不論按照2005年11月10日租約的第五條或一般普通法下的隱含條款，租約內的按金旨在保障業主，只有在租客遷出及交吉單位時，在未有欠下任何租金或什費等等時，在合理的時間內全數退回租客，如有欠款、損壞等等，業主有權在按金內扣除，因此，要即時退回按金，並將欠租等事宜再在小額錢債審裁處處理，不是合理的要求。
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(與雙方討論命令細節及訟費)
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20. 本席下令:
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黃健棠暫委法官
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土地審裁處
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申請人由陳美鳳小姐代表應訊
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答辯人由葉仲恩先生代表應訊 |